Почти всеки ден клиентите ни, които искат да си купят гараж или паркомясто (или гаражна клетка), ни питат има ли разлика между двете. В подготовката за подобна сделка сме чуваме много „интересни“ твърдения за приликите и разликите между паркоместата и гаражите.
Накратко – трябва много опит и познаване на закона, съдебната и нотариална практика.
Проблемът
Между гаража и паркомястото разликата е толкова голяма, че може да доведе до нищожност на Вашата сделка. А нищожност означава, че може да се окаже, че не сте купил нищо и трябва да търсите парите си от продавача. Защото гаражът е самостоятелен обект на собственост. А паркомястото – по-нататък в статията.
Митове
Някои от най-разпространените митове са гаражите и паркоместата са:
+ гаражите могат да се продават с отделен нотариален акт, а паркоместата не могат;
+ между гаражите и паркоместа няма разлика;
+ трябва да имаш друг имот в сградата, за да притежаваш гараж или паркомясто.
Тези твърдения се повтарят от строители, посредници, юристи, адвокати, нотариуси, съдии по вписванията (за жалост). Но те са почти изцяло неверни.
Причината за проблема
Причината за привидната неяснота около статута на паркоместата е законът. В страната ни няма точна, непротиворечива и най-важното – ясна за хората правна уредба, която да създаде сигурност на купувачи и строители при сделките с паркоместа. При подобна сделка човек трябва да има до себе си много опитен в подобни сделки професионалист, който детайлно познава закона, практиката на съда и на нотариусите.
Най-новите имоти в Сарафово ВСЕКИ ДЕН вижте ТУК
От една страна всеки строителен предприемач има за цел да постигне печалба от построената сграда. При постигане на тази цел, той е длъжен да спазва закона и да осигури определен процент места за паркиране, които да бъдат използвани от собствениците на новопостроената сграда. В преследване на целта той започва да търси начини как да осигури тези места за паркиране, без да намалява печалбата си. И понякога погрешно съветван от различни „професионалисти“ се появяват няколко таблици за площообразуване или пък започват да се „продават“ паркоместа по начин, който прави сделката нищожна.
От друга страна, проблемът с паркирането (особено в столицата) е толкова неразрешим, че купувачите понякога не се замислят и гледат веднага да купят предложеното им паркомясто, без да са се консултирали с професионалист. И след това нерядно имат проблеми.
Същност на уредбата
Преди всичко е необходимо отново да отбележим, че гаражът е самостоятелен обект, които може да е предмет на нотариална сделка. За паркоместата се насочваме към Закона за устройство на територията (ЗУТ), който ни казва какви са вариантите за статута на паркоместата в новопостроена сграда. Там необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект по следния начин:
+ паркинг – гараж със статут на самостоятелен обект в сградата. Това означава, че всички места за паркиране (или т.нар. паркоместа) се намират в гараж (обикновено подземен), който сам по себе си може да е предмет на сделка. За да си купите по валиден начин обаче точно определено паркомясто от този гараж и за да сте сигурни, че не си давате парите на вятъра, е необходимо да се направи следното: прехвърля Ви се собствеността върху идеална част от този гараж, която съответства на ползването на Вашето паркомясто, което паркомясто да бъде описано с площ и съседи от поне три страни, както и да бъде поето задължение от всички останали собственици на паркоместа, че няма да паркират на Вашето място, защото в противен случай, че Ви дължат обезщетение.
+ паркинг – гараж със статут на обща част в сградата. Този обикновено подземен паркинг е общ за всички и не може да се продава. Ако някои се опитва да Ви продаде паркомясто от такъв паркинг-гараж, то се обърнете към професионалист, защото почти сигурно ще дадете парите си на вятъра. Тук има някои тънкости, които могат и да позволят прехвърлителни сделки, но те са предмет на друга статия.
+ отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните обекти в сградата. Тук, ако ми позволите да се изразя така, паркоместата са „приравнени“ на мазета, т.е. като си купувате апартамент от сградата, паркомястото е принадлежност към вашия имот. Дали някои може да продаде само паркомястото, което е принадлежност, но без имота към който прилежи? Добър въпрос, за които можете да ни потърсите 😉
За паркоместата в двора
Тук са най-големите проблеми в практиката.От съществено значение е статутът на земята, върху която е построена сградата. А за да се разбере какъв е статута на земята, то трябва Вашия съветник да прочете и анализира собствеността ѝ, което по някога означава изчитането на стотици страници нотариални актове.
Ако земята е обща част към сградата, паркоместа в двора не могат да се продават. Това е така, защото местата за паркиране са били осигурени в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици.
Когато обаче земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част, продажби на паркоместа може да има, защото според закона паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение. Тук можете да си купите паркомясто, ако придобиете идеална част от земята, която съответства на ползването на определено паркомясто. Тук има някои важни моменти, за които Ви съветваме да се обърнете към професионалисти 😉
Източник: umnisdelki.com
Няма коментари:
Публикуване на коментар